Se ha lanzado formalmente la muy esperada venta en nombre de los síndicos Grant Thornton de 11 propiedades de inversión en Dublín propiedad del Ronan Group Real Estate (RGRE) del promotor Johnny Ronan. La cartera, que incluye las emblemáticas instalaciones de Bewley’s Cafe en Grafton Street y el destacado edificio de oficinas Connaught House en Burlington Road en Dublin 4, está siendo ofrecida al mercado por los agentes conjuntos JLL y Cushman & Wakefield a un precio indicativo global de € 150 millones.
La venta propuesta se produce después de que RGRE diera su consentimiento en noviembre pasado al nombramiento de síndicos por parte de AIB y el Banco de Irlanda con vistas a recuperar 130 millones de euros en préstamos garantizados contra los activos. Los dos bancos pilares del país adquirieron los préstamos de M&G Investments en 2022, en un momento en que la cartera total ascendía a unos 300 millones de euros. La refinanciación, que llegó en el proverbial último momento, puso fin al compromiso del prestamista con sede en el Reino Unido con Grant Thornton de recuperar su dinero mediante la enajenación de numerosos de los mismos activos que ahora se ponen a la venta. M&G se involucró con RGRE en 2015, cuando refinanció sus préstamos Nama, allanando el camino para que el promotor saliera del llamado banco malo del Estado.
Las 11 propiedades de la cartera en cuestión se venden mediante un acuerdo privado en el que se invita a los interesados a ofertar por lotes individuales o múltiples. Además de incluir activos de oficinas y comerciales, la cartera incluye dos inmuebles residenciales y tres inmuebles en copropiedad con participación parcial en los mismos que se ofrecen al mercado.
El portafolio comprende:
- Connaught House Ubicada en Burlington Road en Dublin 4, Connaught House comprende un bloque de oficinas de cinco pisos sobre el sótano de 117,000 pies cuadrados. El edificio está alquilado a una sólida lista de inquilinos que incluye a Macquarie Aviation y Alkermes y está generando alquileres. de 7 millones de euros al año. El plazo medio ponderado de arrendamiento vigente (WAULT) hasta su vencimiento es de 4,46 años. Si bien no se han fijado precios orientativos individuales para los distintos activos, The Irish Times tiene entendido que se espera que Connaught House obtenga alrededor de 80 millones de euros, o el 53 por ciento de los 150 millones de euros que se buscan para la cartera general. Aunque la cifra de 80 millones de euros es significativa, representa una caída del 36 por ciento en la valoración de 125 millones de euros que se entiende que Savills atribuyó a la propiedad en 2022 cuando la estaba preparando para la venta en nombre de M&G.
- 78-79 Grafton Street Uno de los edificios más destacados de la calle, esta propiedad es mejor conocida como el local emblemático de Bewleys Café, que mantiene un contrato de arrendamiento vencido de 35 años y paga un alquiler de 1,46 millones de euros al año. El edificio de 17.000 pies cuadrados se comercializa con el argumento de que ofrecerá a los inversores potencial de gestión de activos.
- Kingram House, Fitzwilliam Place Este bloque de oficinas de cuatro pisos está alquilado en su totalidad al Consejo Médico Irlandés y le quedan aproximadamente 8,71 años de contrato de arrendamiento, que solo tiene revisiones de alquiler al alza. Con un alquiler de 827.500 euros al año y una calificación B2 Ber, las fuentes del mercado esperan que la propiedad de 15.850 pies cuadrados obtenga alrededor de 10,75 millones de euros, lo que proporcionaría al nuevo propietario un rendimiento neto inicial del 7 por ciento.
- 6/7 Harcourt Terrace Totalmente alquilada a BKD arquitectos con un contrato de arrendamiento completo de reparación y seguro (FRI) con vencimiento en diciembre de 2024, esta propiedad produce un alquiler a corto plazo de 357.648 € al año. Como tal, se considera una oportunidad para los propietarios-ocupantes, promotores e inversores.
- 70 Grafton Street Ubicada en la esquina de Harry Street, esta propiedad está alquilada en su totalidad a PTSB y City Break Apartments con un plazo de arrendamiento promedio ponderado vigente (WAULT) de 14,5 años hasta el vencimiento, ofreciendo una excelente oportunidad de inversión con un alquiler de 647.343 € al año. . Fuentes del mercado esperan que la propiedad alcance un precio de alrededor de 11,2 millones de euros, lo que permitiría al comprador obtener un rendimiento neto inicial del 5,25 por ciento.
- 116 Grafton Street Esta inversión comercial en terreno y sótano está alquilada en su totalidad al minorista mundial de cosméticos, Lush, en un contrato de arrendamiento efectivo con reparación y seguro completo hasta septiembre de 2025. La propiedad genera un alquiler de 285 000 € al año y tiene un fuerte potencial de gestión de activos. .
- Apartamento B, 116 Grafton Street Disponible para la venta por separado del local comercial, este apartamento de dos dormitorios genera un alquiler anual de 29.952 €.
- Apartamento nº 7, edificio Lafayette Situado en la esquina de Westmoreland Street y D’Olier Street, este ático de tres dormitorios se alquila mediante un contrato de arrendamiento residencial que actualmente produce 42.104 € al año.
Las propiedades en copropiedad son:
- Percy Exchange, Ballsbridge ofrece el 24,09 por ciento de propiedad (mediante arrendamiento a largo plazo) de esta inversión de oficinas de alquiler múltiple con vistas al Gran Canal. Está totalmente alquilado a inquilinos como Ogier Leman, Clark Hill, Bridge Consulting y Axway.
- Kilmore House, Spencer Dock ofrece una participación del 60 por ciento (mediante contrato de arrendamiento a largo plazo) en un edificio de oficinas de nueve pisos de alquiler múltiple con un sólido perfil de inquilinos que incluye a PwC, Universal Investment y Optum.
- St James Place, Adelaide Road ofrece un interés del 50 por ciento (mediante arrendamiento a largo plazo) en esta oportunidad de oficina de alquiler múltiple que produce un alquiler transitorio de 840.721 euros al año (100 por ciento). Está en marcha un estudio de viabilidad para el desarrollo de una oficina de grado A de 10 plantas y más de 5.760 m2 (61.031 pies cuadrados) (sujeto a planificación).
Al comentar sobre la venta, John Moran de JLL y Aidan Gavin de Cushman & Wakefield dijeron: “La combinación diversa de estas inversiones proporciona una profundidad significativa de propiedades de calidad a un mercado hambriento de activos y esperamos atraer un alto nivel de interés, particularmente de inversores que buscan tanto rentabilidad segura de los ingresos como perspectivas de gestión de activos”.
2024-04-17 05:00:20
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