Los propietarios de oficinas, golpeados por una crisis global, se han aferrado a la esperanza de que los nuevos edificios con sólidas credenciales ecológicas sigan exigiendo alquileres y precios elevados. Dublín está surgiendo como una advertencia de que ese optimismo puede no mantenerse.
En North Docks, los nuevos edificios están cayendo bajo protección por quiebra después de que las empresas tecnológicas estadounidenses redujeran la cantidad de espacio nuevo que alquilaban y los costos de endeudamiento aumentaran.
Los valores ya han bajado entre un 40% y un 50% desde su máximo, según inversores y corredores, que esperan que las caídas de precios y las tensiones en el financiamiento continúen en los próximos meses.
La crisis se está produciendo en la zona más conocida hace una década por la estructura inacabada de la nueva sede del Anglo Irish Bank después de que su desaparición ayudara a hundir la economía durante la crisis financiera.
La recuperación posterior de Irlanda fue impulsada en parte por la expansión de empresas como Alphabet y Meta. Eso impulsó la demanda de espacio de trabajo y los desarrolladores se apresuraron a proporcionarlo, hasta que la expansión de las grandes tecnológicas se detuvo en medio de un enfoque en los costos después de una ola de contratación durante la pandemia.
“El sector tecnológico tiene una cultura de trabajo remoto más que muchas otras industrias, que parece haberse arraigado aún más debido a la pandemia”, dijo Sue Munden, analista de investigación senior de Bloomberg Intelligence.
“Los grupos tecnológicos como Dublín pueden ser más vulnerables a cualquier retroceso en la demanda espacial por parte de la industria”.
Los muelles de Dublín se han modificado radicalmente en los últimos años, con un barrio económicamente desfavorecido de la ciudad transformado en un barrio comercial y residencial. Pero ha habido un número creciente de propiedades en problemas en la parte de North Docks del área en los últimos meses.
Un acreedor se embargó el año pasado de un edificio arrendado a Meta en el área, mientras que el veterano desarrollador Johnny Ronan vio una serie de activos, incluido un bloque de oficinas allí, entrar en un proceso de reestructuración consensuado a fines de 2023. Ronan se negó a hacer comentarios.
Los muelles de Dublín se han modificado radicalmente en los últimos años, con un barrio económicamente desfavorecido de la ciudad transformado en un barrio comercial y residencial. Imagen John Coveney
Desde entonces, Pacific Investment Management Co nombró administradores judiciales para un proyecto de North Docks desarrollado por una empresa que incluye a Nama. Los edificios podrían venderse por menos del valor de la deuda senior de 120 millones de euros proporcionada por Pimco, según dos corredores con conocimiento del asunto. Nama y Pimco declinaron hacer comentarios.
Es parte de una crisis global más amplia que ha afectado las valoraciones de los bienes raíces comerciales desde Nueva York hasta Londres y Hong Kong, con implicaciones para los desarrolladores, inversionistas, bancos y otros prestamistas.
Más préstamos inmobiliarios comerciales tendrán problemas este año a medida que los inquilinos de oficinas reduzcan el espacio, según Fitch Ratings, lo que dificultará la refinanciación y dejará a los edificios más antiguos en riesgo de quedarse vacíos.
En Dublín, el alquiler de oficinas en el primer trimestre cayó al mínimo de una década, excluyendo la pandemia, según Jones Lang LaSalle. El gobernador del Banco Central, Gabriel Makhlouf, dijo a principios de este año que los reguladores estaban “vigilando muy de cerca” los bienes raíces comerciales, pero “por el momento creemos que el sistema es lo suficientemente resistente como para gestionar la caída de las valoraciones”.
Una razón para el optimismo es que la crisis no afectará a los bancos irlandeses tan duramente como en 2008. En cambio, esta vez gran parte del financiamiento fue proporcionado por firmas de crédito privadas.
En la capital irlandesa, como en otros lugares, los propietarios y los prestamistas se han visto sorprendidos por la prevalencia del trabajo desde casa entre los trabajadores del sector tecnológico tras la pandemia.
Las empresas tecnológicas acordaron alquilar casi un 90% menos de espacio en el cuarto trimestre del año pasado en comparación con el primer trimestre de 2019, según datos compilados por el corredor Lisney. Muchos de los edificios se alquilaron antes de su finalización, lo que se conoce como prealquiler.
“Ahora que las grandes tecnologías han desaparecido efectivamente del mercado de prealquiler, la demanda más activa de los ocupantes proviene de las pequeñas y medianas empresas que normalmente ocupan espacio para entre 20 y 80 personas, en comparación con varios cientos de alquileres tecnológicos más grandes”, dijo James Mulhall, gerente director del corredor Murphy Mulhall.
“Esto, combinado con los modelos de trabajo híbridos, significa que llevará más tiempo llenar los edificios de oficinas”.
El Banco Central, que finalmente reconstruyó el edificio de Anglo Irish como su propia sede, busca subarrendar alrededor de 105.000 pies cuadrados de oficinas en una propiedad y también está vendiendo algo de espacio en el área, dijo un portavoz.
El escenario base de AIB es que los precios de las propiedades comerciales caigan un 2,5% este año. El Banco de Irlanda ve una caída mucho más profunda del 11%.
AIB ya asumió lo que describió como un “gran cargo” de 327 millones de euros el año pasado, una parte de ellos vinculados a oficinas. El prestamista cree que la mayor parte de la desaceleración ya se ha producido, dijo un portavoz de AIB, y que puede haber una modesta recuperación a partir de 2025 si la política monetaria se relaja a finales de este año.
Los expertos en bienes raíces dicen que pasarán al menos dos años antes de que el mercado experimente un repunte, pero a medida que las nuevas construcciones se agoten, la demanda futura beneficiará a los propietarios de los mejores edificios con credenciales ecológicas, especialmente antes del objetivo de reducir las emisiones de dióxido de carbono para el próximo año. finales de la década.
“A mediano plazo, habrá demanda, pero solo serán lotes más pequeños para atender la nueva normalidad”, dijo Aoife Brennan, directora senior de Lisney.
“Las promesas ESG también influirán, por lo que la demanda será de edificios de alta calidad y energéticamente eficientes”.
2024-04-13 03:00:00
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