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Obtener una hipoteca sin trabajo

by notiulti

Entonces estás jubilado. ¿Y ahora quiere comprar una casa sin pagar al contado?

Sí, eso es factible.

Hipotecas respaldadas por activos

Un banco típico quiere ver ingresos predecibles para poder prestar dinero. Supongo que la lógica es que si te pagan regularmente, entonces los pagarás regularmente (en realidad, pagarás a la compañía a la que venden la hipoteca). Estos mismos bancos prestarán dinero a los autónomos pero con más obstáculos que superar. para asegurar que los ingresos sean “seguros”.

Entonces, ¿qué pasa con las personas que no tienen trabajos de ningún tipo, pero que tienen una gran cantidad de dinero por ahí, por ejemplo, cuentas IRA, 401k, cuentas de corretaje, etc.?

Esa es una situación que muchos bancos simplemente no pueden ni siquiera.

Banco – “Oh, Dios mío, parece que podrías pagar en efectivo por esta casa, pero nuestro cerebro ha hecho un cortocircuito y no podemos resolver nada de esto …”. DENEGADO, DENEGADO, DENEGADO, ………

Lo que es extraño … ¿por qué preferiría prestar dinero a alguien con un “buen puntaje crediticio” pero gastando el 100% de sus ingresos después de impuestos en lugar de alguien que podría vender algunas acciones y pagar una casa 4 o 5 veces más?

Si esto le suena frustrantemente familiar, hay algunos bancos que ofrecen hipotecas respaldadas por activos o hipotecas basadas en activos. Como su nombre lo indica, en lugar de ingresos, miran activos.

Hipoteca de Schwab y Rocket

Cuando comencé a buscar préstamos no tradicionales, el primer nombre y el más destacado que encontré fue Schwab. Ofrecen hipotecas respaldadas por activos a través de Rocket Mortgage (anteriormente Quicken Loans). Los préstamos tienen una tarifa fija y a los solicitantes se les asigna un agente hipotecario que trabaja exclusivamente con clientes de Schwab.

Como beneficio adicional, reconocen que los hogares con muchos activos tienen menor riesgo de incumplimiento de la hipoteca … y las tasas de interés lo reflejan. Puedes conseguir tanto como ¡1% de descuento en la tasa de interés!

Las tarifas son más bajas para los hogares con muchos activos – (Obtenga más información aquí.)

Cuando apliqué, el tiempo de respuesta fue rápido: recibí una llamada telefónica con mi corredor asignado en un día y una carta de aprobación previa a la mañana siguiente.

Simplemente le expliqué que quería una hipoteca de ~ $ 1 millón y que estaba buscando casas en el rango de $ 1.5 millones. El corredor puede ver los activos en su cuenta de Schwab, por lo que todo es muy fluido. (En el momento de la solicitud, mi cuenta de Schwab tenía alrededor de $ 100).

Debido a que trabaja con Rocket Mortgage, tiene acceso a todos los tipos de préstamos (solo intereses, ARM, 15 años, 30 años, etc.) y las tasas son tan competitivas como podría esperar de un importante proveedor de hipotecas.

Carta de aprobación previa

Traté de explorar más profundamente: ¿cuánto total podría pedir prestado? ¿Existe una fórmula que lo determine? ¿Los activos en la cuenta de corretaje se pesan de manera diferente a los activos en las cuentas de jubilación? Etc … pero mi corredor no estaba interesado en nada más que en una venta. “Avísame cuando tengas una oferta aceptada”.

Incluso critiqué un artículo más antiguo de cuando otro jubilado anticipado estaba tratando de comprar una casa (Obtener una hipoteca cuando tiene activos pero no ingresos) porque explicaba una fórmula (básicamente la fórmula de hipoteca de agotamiento de activos de Freddie Mac).

Yo: “¿Así es como funciona?”

Agente: “No.”

Quiero decir, respeto que el tipo no quisiera responder un montón de preguntas sin que le pagaran, pero en última instancia, esa fue la razón por la que obtuve una hipoteca en otro lugar. Perdón.

Si alguien tiene más detalles sobre cómo funciona esto, comente a continuación y actualizaré la publicación.

Hipoteca por agotamiento de activos de Freddie Mac

Por un tiempo (no estoy seguro de cuánto tiempo), Freddie Mac ha esbozado una alternativa a las hipotecas basadas en los ingresos. Luego, a fines de 2020, actualizaron esta guía. Esto es importante porque en muchos casos, todo el negocio de una compañía hipotecaria es simplemente crear préstamos y venderlos a Freddie Mac. El único criterio para estas compañías es, “¿FM lo comprará?”

La hipoteca para el agotamiento de los activos es la siguiente: tome el 100% de su cuenta de corretaje menos el pago inicial de la vivienda y el 70% de sus cuentas de jubilación y divídalo durante la vigencia del préstamo (por ejemplo, 360 meses en un préstamo a 30 años). ingreso.”

Ahora aplique los requisitos de deuda a ingresos (50% máximo para Freddie, el prestamista puede tener requisitos más estrictos) y obtendrá el pago máximo de la hipoteca (que incluye P&I, impuestos, seguro, HOA, etc.)

A partir de ahí, puede revertir la determinación del monto máximo de la hipoteca teniendo en cuenta el pago inicial del 20% requerido por FM.

Ejemplo:
$ 1 millón de corretaje + 70% * $ 1 millón de IRA = $ 1,7 millones
1,7 millones / 360 = $ 4,722 “ingresos” mensuales
50% máximo de deuda a ingresos = $ 2,361 de pago de hipoteca

Ahora, calcule a la inversa los impuestos y el seguro, trabaje con la amortización, lleve el uno y obtenemos … un precio de compra de la casa de ~ $ 550,000 con una hipoteca de ~ $ 440,000. (2,75% fijo a 30 años)

O la compra de una vivienda de ~ 25% del patrimonio neto líquido total.

(Bien, pero es una suposición extraña que se espere que la cartera subyacente rinda 0% real durante 30 años).

En cualquier caso, según la orientación de Freddie, más prestamistas deberían poder ofrecer hipotecas a los miembros de la sociedad que no trabajan.

Si tienes dudas pregunta. “Quiero una hipoteca para el agotamiento de los activos. Tengo muchos activos pero pocos o ningún ingreso “.

Nuestra hipoteca

Pagamos en efectivo por nuestra casa y luego refinanciamos de inmediato para sacar dinero. Sí, es extraño.

Nota especial: no puede hacer un refinanciamiento (grande) con retiro de efectivo como una hipoteca de agotamiento de activos definida por Freddie Mac. Compra o refinanciamiento tradicional solamente …

Empecé con Schwab / Rocket Mortgage pero terminé con un prestamista aleatorio fuera de Página de refinanciamiento de Bankrate. O debería decir, 6 prestamistas aleatorios.

Negocié 6 estimaciones de préstamos antes de pedirles a los dos mejores que se enfrenten cara a cara antes de firmar un acuerdo con el ganador.

Esto resultó ser un 2.75% fijo a 30 años con un total de gastos de bolsillo de ~ $ 0 (gracias a $ 3,000 en “Créditos de prestamista”) y sin depósito en garantía.

No estoy completamente seguro sobre qué base se aprobó nuestra hipoteca: informé ingresos iguales a lo que figura en nuestro 1040 del último año 2 (2019 y 2020, incluye ingresos de inversión y Anexo C) y tuve que proporcionar documentación extensa en ambos blogs. ingresos y activos / cuentas de corretaje.

Ahora estoy trabajando en un refinanciamiento a un monto fijo de 15 años y probablemente obtendré al menos $ 1,000 en efectivo en mi bolsillo por hacerlo.

Resumen

Para aquellos de nosotros que hemos elegido el ocio en lugar del trabajo, todavía es posible obtener una hipoteca, no se requiere trabajo o ingresos por cuenta propia.

Empresas como Schwab / Rocket Mortgage ofrecerán préstamos respaldados por activos. Incluso proporcionarán una tasa de interés con descuento. Con la bendición de Freddie Mac, otros prestamistas ofrecen hipotecas por agotamiento de activos basadas en los “ingresos” esperados de una cartera de inversiones.

No importa qué prestamista utilice, vale la pena obtener múltiples estimaciones de préstamos y pedir a los corredores que compitan por su negocio. Después de todo, simplemente lo van a vender, no hay una relación a largo plazo aquí.

La mejor de las suertes para obtener su hipoteca basada en activos: se la ha ganado.

¿Ha obtenido una hipoteca basada en activos?

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